01
Lance emocional
Decisão guiada pela sensação de "barganha", não por TIR, payback e cenário de saída.
Assessoria em leilões de imóveis
Leilão sem método
é aposta cara.
Do edital à chave na mão: análise jurídica e financeira, lance com teto definido nos números e um pós-arremate conduzido por quem tem 20 anos de obras, regularização e gestão de imóveis.
O mercado
A maior oferta de imóveis em leilão da década.
Juros altos e inadimplência represada colocaram um estoque recorde à venda — e a profissionalização do comprador pessoa física ainda está no começo.
116,6 mil
imóveis levados a leilão no 1º semestre de 2025, alta de 25,1% sobre 2024.
ABRAIM
R$79 bi
em imóveis retomados parados no estoque dos bancos.
BACEN · nov/2024
37,3%
de desconto médio sobre a avaliação. Em 2ª praça pode chegar a 50–70%.
ABRAIM · Leilão Eletrônico 2025
12,6%
dos imóveis ofertados em 2024 foram arrematados. O resto volta para 2ª praça ou venda direta.
ABRAIM · mar/2025
Por que o investidor perde dinheiro
O desconto atrai.
As armadilhas cobram.
02
Custos subestimados
ITBI, condomínio e IPTU em atraso, desocupação e reforma podem somar 25% do lance.
03
Due diligence amadora
Edital e matrícula lidos sem técnica. O passivo só aparece depois da arrematação.
04
Sozinho no pós-arremate
Imissão na posse, regularização, obra e revenda sem plano nem acompanhamento.
O Método Leilões Arena
Cinco etapas, zero achismo.
O rigor de uma aquisição corporativa aplicado ao leilão de imóveis. Cada decisão tem número, cenário e teto.
i
Triagem do edital
Leitura jurídica e financeira. O risco é filtrado antes de qualquer análise aprofundada.
ii
Due diligence
Matrícula, débitos, ocupação, ações e situação fiscal rastreados e quantificados.
iii
Viabilidade financeira
ROI, TIR, payback e cenários conservador, base e otimista no ERP Leilão.
iv
Estratégia de lance
Preço-teto definido nos números. Disciplina absoluta, sem lance no impulso.
v
Pós-arremate
Desocupação, regularização, reforma e revenda ou locação, acompanhadas até o fim.
Quem conduz
Finanças e engenharia do mesmo lado da mesa.
Finanças decide quanto pagar. Engenharia sabe quanto o imóvel vai custar depois do lance. Na Leilões Arena, as duas visões assinam juntas cada recomendação.
Ana Maria João Feliu
Sócia · Finanças e análise
Economista · PUC-SPContadora · CRCMBA Controladoria · FGV
Economista e contadora, com mais de 20 anos em tesouraria, planejamento financeiro, controladoria e contabilidade de empresas nacionais e multinacionais. Conduz a análise financeira e tributária de cada oportunidade: viabilidade, custos, impostos e preço-teto.
- 20+ anosem tesouraria, FP&A, controladoria e contabilidade
- M&Aestruturação de áreas financeiras e participação em fusões, aquisições e expansão de empresas
- 7,5 anosno zoom.com.br, de analista financeira a gerente de controladoria
- TrajetóriaDeloitte, Grupo RBS, Booksy e Red Ventures
Eduardo Gonçalez
Sócio · Engenharia e operações
Eng. CivilMBA Planej. Financeiro · FIA
Mais de 20 anos em expansão, obras, legalização e facilities de grandes redes. Cuida do pós-arremate: orçamento de reforma, regularização e gestão da obra até a saída.
- R$ 400 MMorçamento anual de obras planejado no Itaú (5.000 agências), com até 12% de redução de custo
- R$ 200 MM/anoPMO de expansão e legalização de lojas e CDs na MadeiraMadeira
- 50 mil m²sob gestão como Gerente Sr. de Facilities na Cielo
- 5 mil m²de obras e reformas residenciais entregues como fundador da 3DZ, em Portugal
"O desconto do leilão só vira lucro quando alguém fez a conta do preço e a conta da obra antes do lance. É isso que fazemos juntos."
Case real · Fonte oficial Caixa
51,6% de desconto.
29% de ROI líquido em 12 meses.
+29%
Apartamento de 2 quartos em João Pessoa/PB, arrematado na venda direta da Caixa, regularizado e vendido em 12 meses.
Imóvel
Apto 43,24 m² · 2Q · 1V
Local
Paratibe · João Pessoa/PB
Avaliação Caixa
R$ 135.000
Imóvel Caixa nº
844443113237-3
Arrematação
–51,65% sobre a avaliação
R$ 65.270
Despesas adicionais
ITBI, leiloeiro, dívidas, reforma
+ R$ 32.73324,3% do lance
Total investido
Capital empregado na operação
R$ 98.003
Venda em 12 meses
+3,7% sobre a avaliação
R$ 140.000
Custos da venda
IR sobre ganho de capital + corretagem
– R$ 14.699
Lucro líquido
Após todos os impostos
R$ 27.298
Fonte: venda-imoveis.caixa.gov.br · imóvel nº 844443113237-3 · matrícula 303.811. Case ilustrativo de uma operação específica. Rentabilidade passada não garante resultados futuros; cada arrematação depende de condições próprias do imóvel, da disputa e do mercado.
O que está incluso
Do edital até a chave na mão.
Pilar 01
Análise
Curadoria de oportunidades para o seu perfil e estudo de viabilidade completo.
- Curadoria mensal de editais
- Due diligence jurídica
- Estudo de viabilidade no ERP Leilão
- Recomendação GO / NO-GO
Pilar 02
Execução
Você decide. A operação do leilão fica com a gente.
- Habilitação nas plataformas
- Preço-teto técnico
- Acompanhamento ao vivo do leilão
- Suporte jurídico no arremate
Pilar 03
Pós-arremate
A etapa mais subestimada — e a nossa especialidade de origem.
- Imissão na posse e desocupação
- Quitação de débitos e regularização
- Orçamento e gestão da reforma
- Estratégia de saída e apuração final
Planos
Três modelos. Um mesmo método.
Plano 01
Pontual
Para testar o método em uma operação específica.
R$ 3.000+ 8% sobre o valor da arrematação · 1 arrematação
- Due diligence jurídica e financeira
- Estudo de viabilidade no ERP Leilão
- Acompanhamento ao vivo do leilão
- Suporte pós-arremate fim a fim
Plano 02
Estratégico
Carteira ativa de três operações, com volume e segurança.
R$ 5.000+ 8% sobre cada arrematação · 3 arrematações
- Tudo do plano Pontual
- Curadoria contínua de oportunidades
- Suporte prioritário via WhatsApp
- Reuniões mensais de acompanhamento
- Acesso completo ao ERP Leilão
Plano 03
Patrimonial
Para family offices, holdings e investidores recorrentes.
R$ 10.000+ 8% sobre cada arrematação · 5 arrematações
- Tudo do plano Estratégico
- Acesso direto aos sócios
- Apoio na estruturação tributária
- Governança e relatórios institucionais
- Sourcing off-market
Custos próprios do imóvel (comissão do leiloeiro, ITBI, registro, IPTU/condomínio em atraso, reforma, custas advocatícias e IR sobre ganho de capital) são pagos diretamente pelo contratante, com estimativa prévia no estudo de viabilidade e acompanhamento da Leilões Arena.
Dúvidas frequentes
Antes de dar o primeiro lance.
Comprar imóvel em leilão é seguro?
É seguro quando o risco é conhecido antes do lance. Por isso toda oportunidade passa por leitura do edital, análise da matrícula, levantamento de débitos e checagem de ocupação e ações. Se o risco não for mensurável, a recomendação é NO-GO.
E se o imóvel estiver ocupado?
A ocupação entra no estudo de viabilidade como custo e prazo. Após a arrematação, conduzimos a imissão na posse e a desocupação com advogados parceiros, com estimativa prévia de custo e prazo.
Quanto capital eu preciso para começar?
Depende da estratégia e da região. Há oportunidades a partir de algumas dezenas de milhares de reais, mas o ideal é reservar capital para lance, custos pós-arremate (que podem chegar a 25% do lance) e reforma. No diagnóstico gratuito definimos isso com você.
Dá para financiar a compra?
Em parte dos leilões bancários, sim, e alguns permitem parcelamento. O estudo de viabilidade compara os cenários à vista, financiado e parcelado para cada imóvel.
Vocês atendem fora de São Paulo?
Sim. A maioria dos leilões é online, e analisamos imóveis em todo o Brasil — o case acima, por exemplo, é em João Pessoa/PB.
Como a assessoria é cobrada?
Um valor fixo por plano mais 8% sobre o valor da arrematação. Se não houver arrematação, não há fee variável. O estudo de um edital avulso é abatido na contratação de um plano.
Próximo passo
Vamos transformar a próxima oportunidade em um ativo seu?
Escolha como quer começar. A primeira conversa é gratuita e sem compromisso.
Opção A · Gratuito
Diagnóstico de perfil
30 minutos para entender objetivos, capital e horizonte e indicar o plano ideal.
Opção B · Recomendado
Análise de um edital real
Você traz 1 edital e recebe um estudo completo de viabilidade. Valor abatido na contratação.
Opção C · Institucional
Apresentação para sócios
Pitch da metodologia para family offices, gestoras e holdings familiares.